珠海楼市的降温曲线正变得愈发明显，2025年8月的一手住宅成交量仅1045套，同比下跌8.39%，环比大幅下滑23.78%。

“现在不降价根本卖不动”，在珠海从事房产中介工作十年的李经理告诉我，“但市场上还是有一些敏锐的买家在寻找机会，尤其是那些性价比高的优质房源。”他的朋友圈里，既有降价急售的房源信息，也有核心区稀缺房源的推广。

八月盛夏，珠海楼市却延续了“四连跌”的态势。开发商们推盘节奏加快，新增供应环比增长327.3%，但市场反应冷淡，开盘去化率低至3.98%，甚至出现个别楼盘0成交的尴尬局面。

01 市场整体遇冷，量价齐跌成常态

珠海楼市8月成交情况呈现明显的“量价齐跌”特征。新房住宅成交面积仅为11.48万㎡（1045套），不仅环比下跌23.78%，同比也下跌8.39%。

成交均价方面，8月珠海新房住宅成交均价为22,607元/㎡，环比下降1.94%，同比下跌幅度达到10.43%。这意味着相比一年前，珠海房产平均价值缩水了一成以上。

二手房市场同样不容乐观。2025年7月数据显示，珠海二手住宅挂牌均价为20,179元/㎡，今年累计下降8%。8月以后，珠海楼市的二手房挂牌价进一步跌至18,017元。

02 供应增加需求不足，去化压力加大

与成交低迷形成鲜明对比的是，珠海8月住宅新增供应面积达到13.66万㎡（1331套），环比增长327.3%，同比增长72.76%。

唐家成为供应主战场，供应6.07万㎡（620套），占比44.43%。供应主力集中在80至90㎡的刚需三房产品，供应516套，占比38.77%。

供应提速的同时，也令珠海住宅存量微增，环比增长1.80%，去化压力加大。截止8月末，珠海住宅库存374.30万㎡，按近六个月去化速度，库存去化周期高达22.14个月。

高库存和长去化周期意味着珠海楼市目前正处于明显的买方市场，客户观望情绪持续浓厚。

03 区域表现分化，核心区相对抗跌

珠海楼市整体下行，但各区域表现存在显著差异。核心区域如香洲，凭借成熟的配套、优质的教育医疗资源以及便捷的交通，房价较为坚挺，新房均价超过3.4万元/㎡。

新兴板块中，唐家在科技新城规划的推动下，房价回升至2.4万元/㎡左右。但由于配套设施还在逐步完善中，短期内房价的价值释放受到一定限制。

远郊区域如斗门、金湾部分地区，房价主要以刚需价格带为主，单价在6500-1.45万元/㎡之间。由于配套不足，这些区域的二手房成交周期较长，市场活跃度相对较低。

而湖心新城房价已回调至1万元/㎡区间，因其较低的价格，吸引了众多刚需购房者，成为“抄底”热点区域。

04 土地市场降温，政府积极应对

2025年一季度珠海土地供需持续低迷，共成交9宗用地，成交建筑面积约46.98万㎡，同比下降34.29%。其中工业用地占比近七成，商住用地占比约三成。

一季度全市仅出让3宗住宅用地，成交建筑面积约19.31万㎡，同比下降27.24%。土地市场的冷清，也在一定程度上影响了未来房地产市场的供应。

面对市场下行压力，珠海市政府积极采取措施。今年2月，珠海市自然资源局发布公示，计划通过地方政府专项债券资金收储14宗地块，总面积约41.48万平方米，收储金额约66.52亿元。

这一举措旨在缓解房企的资金压力，降低项目开发风险，为盘活存量闲置土地注入金融“活水”。

05 政策利好频出，稳定市场预期

为促进房地产高质量发展，珠海市于2025年5月6日晚间出台了16条稳楼市新政。政策在“加强用地管理、提升住房建设品质、支持住房消费、加快存量商品房去化、强化要素保障”等5方面推出多项举措。

其中最引人注目的是鼓励住房“以旧换新”。对参与住房“以旧换新”的居民，按照新购住房网签价格的1%给予购房专项补贴，单套住房补贴金额最高不超过3万元。

公积金贷款政策也迎来优化，对双缴存职工家庭住房公积金个人住房贷款最高额度从100万元大幅调整至130万元。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付比例为20%。

为便利义务教育入学，新政明确外来人员购买新建商品住宅的，其子女可凭该住宅的预告登记证明或有效购房凭证材料，申请入读义务教育学校。

06 未来展望：挑战与机遇并存

展望珠海楼市未来发展趋势，短期内市场仍将面临挑战。珠海楼市现在就是吃亏在了供应量太大，需求太少。随着专项债收储土地政策落地，能够从源头上削减土地库存，遏制土地价格下滑趋势。

产业带动人口流入将为楼市提供支撑。珠海近年来积极发展集成电路、生物医药等新兴产业，这些产业的快速发展吸引了大量人才流入。2024年末，珠海常住人口已达251.85万人，相比前一年增长2.44万人。

产品升级，“四化”住宅成趋势。珠海积极探索建设“四化”新型住宅，即数字化、智慧化、绿色化、产业化。华发积极响应政府号召，打造珠海首个“四化”住宅项目。

政府工作报告提出“稳住楼市股市”“建设好房子”，这为房地产市场的发展指明了方向。预计未来珠海将继续出台一系列政策，精准调控市场，促进房地产市场平稳健康发展。

截至8月末，珠海住宅库存达到374.30万㎡，按近六个月去化速度计算，库存去化周期约需要22.14个月。

面对市场调整期，珠海市政府已经开始行动。5月6日晚间，珠海市出台了16条稳楼市新政，包括对参与住房“以旧换新”的居民给予最高3万元的购房专项补贴，双缴存职工家庭公积金贷款额度上调至130万元。

这些政策效果已经开始显现。一些买家和卖家不再一味地等待观望，而是更加理性地寻找市场中的机会。